2025年全球智慧城市指数报告：住房 affordability成核心挑战，这些城市表现突出

　　近日，IMD世界竞争力中心发布《2025年全球智慧城市指数报告》，这份覆盖全球146个城市的报告，不仅揭晓了最新的智慧城市排名，更将住房 affordability问题推至台前——在全球化遇阻、贸易摩擦加剧的背景下，住房难题已成为跨越国界的共同挑战。

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　　报告显示，住房 affordability已成为全球城市居民最关注的议题之一。在纳入评估的146个城市中，有110个城市至少半数受访者将其列为优先事项。其中，都柏林、温哥华的关注度最高，约90%的受访者表达了对住房成本的担忧；迪拜、AlUla等中东城市也有80%的受访者将其视为重要议题。

　　从数据来看，当前住房 affordability已低于2007-2008年全球金融危机前的房地产泡沫时期。在里斯本、雷克雅未克等城市，九成受访者表示难以找到租金或房贷不超过月收入三分之一的住房；而广州、杭州、重庆等中国城市的情况相对乐观，仅三成受访者有类似困扰，但这与中国房地产市场的调整密切相关——2020年以来，房地产去杠杆政策导致部分项目停滞，开发商违约等问题加剧了市场波动，尽管政府通过公共投资和降息稳定市场，市场信心仍待恢复。

　　住房成本高企的背后，是多重因素的叠加。供需失衡是核心原因：美国、英国等OECD国家的限制性 zoning 法规和监管壁垒，直接推高了住房成本；利率上升、持续通胀和能源价格上涨，让更多人被挡在购房和租房市场之外。此外，移民也加剧了部分城市的压力——数据显示，国际移民每增加1%，租金就可能上涨1%，高技能移民的影响更为显著，像苏黎世、日内瓦等吸引国际人才的城市，住房短缺和租金上涨问题尤为突出。

　　值得关注的是，住房压力已从低收入群体蔓延至中产阶级。这不仅加剧财富不平等，还限制了劳动力流动，可能对经济增长产生负面影响。例如，纽约、旧金山的严格住房法规，使得住房仅能负担高生产力、高收入群体。

　　在智慧城市排名中，瑞士城市延续了强势表现——苏黎世连续第二年位居榜首，日内瓦位列第三，展现出在健康与安全、 mobility、城市活动、发展机会、治理等维度的全面优势。北欧城市同样亮眼，奥斯陆排名第二，哥本哈根位列第七，赫尔辛基第十一，凸显了在可持续发展和公共服务方面的特色。

　　中东城市成为榜单亮点：迪拜从2024年的第12名跃升至第四，阿布扎比从第10名升至第五，这与两地在房地产投资、城市规划和数字化服务上的大规模投入密不可分。报告指出，迪拜的住房繁荣得益于友好的税收政策、开放的所有权制度和高效的城市治理，而阿布扎比则依托政府支持的大型住宅项目，不断提升居民生活体验。

　　此次排名新增了6个城市（AlUla、阿斯塔纳、加拉加斯、科威特城、麦纳麦、圣胡安），总数量从2024年的142个增至146个。整体排名相对稳定，仅少数城市变动明显：中国台北从第16名降至第23名，斯洛文尼亚的卢布尔雅那则从第32名跃升至第16名，反映出不同城市在智慧化进程中的差异化发展。

　　评估体系上，报告基于居民对城市“结构”（现有基础设施）和“技术”（数字化服务）的感知，结合三年移动平均数据以减少波动，并参考全球数据实验室的城市人类发展指数（SHDI）进行校准，确保不同发展水平城市间的可比性。

　　报告强调，智慧城市的核心不仅是技术应用，更要解决民生痛点。在住房领域，城市政府可通过优化规划（如提高住房密度）、改善公共交通（扩大低成本居住区的可达性）、简化审批流程等方式缓解供需矛盾。例如，伦敦、布鲁塞尔等拥堵严重的城市，若能提升公共交通效率，可有效拓展居民的住房选择范围。

　　同时，气候变化也给住房和城市发展带来新挑战。美国2020-2023年房主保险费实际增长13%，部分地区甚至无法获得保险；海平面上升、极端天气则改变了居民的居住选择。报告建议，政府需加强气候风险信息披露，引导市场向更安全、可持续的方向发展——如中国的研究显示，向购房者提供绿色建筑信息卡，可显著提升其对可持续住房的接受度。

　　从全球趋势来看，无论是住房 affordability还是智慧化建设，都需要多维度协同：政策调整、技术创新、公私合作缺一不可。只有将居民需求置于核心，智慧城市才能真正实现“更宜居、更包容”的目标。